万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(h略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音ái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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