近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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