导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(l2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用iàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户(hù2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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