文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产预期收益率计算公式 预期收益率是什么税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核(hé)心的(de)住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)预期收益率计算公式 预期收益率是什么程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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