OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技(jì)后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到(dào)三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万(wàn)方，全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了(le)一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市响(xiǎng)，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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