“现在的房地产很难(nán)再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首(shǒu)席经济学(xué)家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明(míng)显(xiǎn)，让(ràng)机构和(hé)投资者(zhě)的(de)关注(zhù)度从板块向单个(gè)标的转移。上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了(le)最(zuì)底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀到了底部，再(zài)往(wǎng)下的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道(dào)红线等(děng)指标世界上女性最开放的是哪个国家rong>

　　成挖(wā)掘个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参(cān)考

　　那(nà)么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非(fēi)常小心，避(bì)免(miǎn)选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以下(xià)三个基(jī)准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率(lǜ)较低(dī)的(de)、此前(qián)没有踩过(guò)红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关注(zhù)一下今年房地产的开发资(zī)金来(lái)源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要资金来(lái)源来自(zì)新盘(pán)的销售(shòu)。但(dàn)今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实(shí)主要(yào)还(hái)是那些(xiē)有国(guó)企背(bèi)景的房企，民营房企相(xiāng)对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个方(fāng)面都非常明显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资背景的房企(qǐ)在资本(běn)市(shì)场表现相对(duì)较好(hǎo)，但(dàn)没有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的民营(yíng)房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们(men)会特(tè)别重视企业(yè)的成(chéng)本优势，更具(jù)体(tǐ)一(yī)点(diǎn)，就是它的(de)净借贷水平(píng)（净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)）是不是行(xíng)业(yè)内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是业(yè)内最低的；这些都是(shì)我们看重的(de)一家房企的(de)综合成(chéng)本。

　　需要(yào)注意(yì)的(de)是(shì)，能够同时满足(zú)上述条件的房企并不多。即便是在(zài)国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部(bù)分房企(qǐ)出(chū)现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发现，截至2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国(guó)武夷等国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也(yě)踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着(zhe)较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财务指标(biāo)称得(dé)上(shàng)完全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑(yí)又进一(yī)步考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩(kuò)张速(sù)度的(de)张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节奏把握(wò)准确，有(yǒu)助于房(fáng)企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但(dàn)过于(yú)乐观的(de)预判(pàn)未(wèi)来(lái)市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一(yī)家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借贷(dài)比(bǐ)例(lì)都维持在(zài)33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这家房企明显感(gǎn)觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线(xiàn)城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率也由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分(fēn)之一。与此同时(shí)，该房(fáng)企新购入地(dì)块也实(shí)现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更(gèng)多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合(hé)“最后的(de)赢家”的特(tè)点。一方面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市，另外(wài)一(yī)半也主要集中在强二线和二(èr)线(xiàn)城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感觉又回到了(le)2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民(mín)营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心(xīn)，如果负(fù)债(zhài)率扩张得太快，但未来(lái)的两年市场没(méi)有想象得(dé)那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张速度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平，在我看来(lái)，这(zhè)个比(bǐ)例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对(duì)房(fáng)企(qǐ)的净负债率要求不得高于100％要(yào)更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏(sū)速(sù)度并没有那么快，所以要规避公司(sī)净负债率(lǜ)提(tí)高到一个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极(jí)的拿地策略的同(tóng)时(shí)，也较好地(dì)控制了(le)公司的扩(kuò)张(zhāng)速度(dù世界上女性最开放的是哪个国家)与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同(tóng)一(yī)筛选标准来看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度(dù)的实(shí)际表现上，国央企确实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融就(jiù)融(róng)，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机(jī)构(gòu)更加看好国央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报(bào)，滨江集团(tuán)的十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城(chéng)中国(guó)回报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年(nián)开(kāi)始(shǐ)，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴(bā)马资产管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产公司(sī)的(de)几(jǐ)只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一(yī)定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度都表(biǎo)现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净(jìng)利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣非(fēi)归母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自(zì)身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战(zhàn)略(lüè)布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成(chéng)营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到(dào)近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭(háng)州的土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出(chū)表现，也让滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)房(fáng)企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿(yì)元(yuán)，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多(duō)家(jiā)机构的(de)集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示(shì)，公(gōng)司于(yú)5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地(dì)产产业(yè)链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用(yòng)行业主要包括(kuò)中介(jiè)服(fú)务、家(jiā)用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材料(liào)端息(xī)息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导(dǎo)致(zhì)上游不被看(kàn)好，机构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房(fáng)地产行业(yè)在进入存量房(fáng)时(shí)代，所(suǒ)以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因(yīn)为居民保有的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美国过去的数(shù)据(jù)充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地(dì)产产业链，我们(men)相对看好和内装相关的(de)行业，例如(rú)消费建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据(jù)《红周刊(kān)》对下(xià)游细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的(de)都是来自家(jiā)纺赛道的(de)公(gōng)司，它(tā)们分(fēn)别是富安娜(nà)和水星家纺，特(tè)别是(shì)前者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织(zhī)家居(jū)、睡(shuì)眠家居(jū)、生活(huó)类产品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度(dù)报告显示(shì)，报告期内，富安(ān)娜实现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实(shí)现归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的(de)十大(dà)流通股股东来看，能够(gòu)发(fā)现(xiàn)该股早已(yǐ)成为(wèi)基(jī)金重仓股的天下(xià)，彼(bǐ)时包括公(gōng)募的中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜(qián)力价值、工(gōng)银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值和私募(mù)的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基金都是(shì)价值派基金经理(lǐ)曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首(shǒu)季(jì)其同时(shí)重仓的房地产产业链股票还有金地集(jí)团和大(dà)亚(yà)圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素(sù)一度(dù)沉寂(jì)，不过(guò)好在困(kùn)境反转露出曙光，家居(jū)板块中年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时(shí)间段(duàn)，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从(cóng)业(yè)绩来看，无论是营收还(hái)是归母净(jìng)利润(rùn)，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的(de)广发策(cè)略优(yōu)选和(hé)广发安(ān)宏回(huí)报均增加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产(chǎn)品也(yě)成为志(zhì)邦家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意(yì)思的(de)是，他似乎对于定(dìng)制家(jiā)居类标(biāo)的(de)情(qíng)有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部三(sān)只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜(bǎng)十大流通股股东(dōng)，其(qí)也成为他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下(xià)游的物业股也越来(lái)越被机(jī)构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港上市，如何(hé)选择成为难题。对此，前述(shù)上海公募(mù)基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望(wàng)挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较(jiào)高(gāo)的(de)，每年(nián)到(dào)期(qī)的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分(fēn)项目到期之(zhī)后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同周(zhōu)期还能(néng)做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到(dào)产品提价的(de)公(gōng)司很少，因为(wèi)物业公(gōng)司很(hěn)容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为(wèi)保安这些固定(dìng)人(rén)员(yuán)成本(běn)的年度(dù)增(zēng)长，不(bù)过(guò)服务(wù)没有(yǒu)特别好，客户没(méi)有(yǒu)那(nà)么满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该公司能在业(yè)内(nèi)做(zuò)到到期(qī)之后提价率(lǜ)比较高，这(zhè)跟它的定位和(hé)比较好的(de)服(fú)务是(shì)有关系(xì)的。”他进(jìn)一步强调。