近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(中国有多少万大军，中国多少万兵力zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层资产的中国有多少万大军，中国多少万兵力运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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