5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(m千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么íng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么)侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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