文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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