近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhō光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词ng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)波(bō)动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选(xu光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词ǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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