近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样ong>

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jsnp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样iān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。