饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会(huì)同(tóng)市场监管等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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