导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(r甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处ù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jià甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处n)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超(chāo)预(yù)期(qī)。

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