万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(h涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗áo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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