5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(bi竹荪煮多久ǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行(xíng竹荪煮多久)业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保竹荪煮多久利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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