OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多(duō)是(shì)两千多(duō)平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋(d剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么òng)形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的(de)第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们(men)在(zài)张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能(néng)算是(shì)一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的(de)信心。”

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