5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值T2升是多少斤啊 2升是多少毫升OP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整(zhě2升是多少斤啊 2升是多少毫升ng)个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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