文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēn母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理g)开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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