万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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