“现在的房地产很难再出(chū)现像(xiàng)过(guò)去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产(chǎn)行业分化(huà)的愈(yù)加明显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资者的(de)关注度从板块(kuài)向单个标的(de)转移(yí)。上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到(dào)了(le)最底部，而且是(shì)反复地杀到了(le)底部(bù)，再往下的空间已经(jīng)不(bù)大了(le)。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔(ěr)法重(zhòng)要(yào)参考

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道(dào)中进(jìn)行选择，需(xū)要非常(cháng)小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司(sī)出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开发资金(jīn)来源(yuán)，可以发(fā)现(xiàn)，其(qí)实银行的(de)信(xìn)贷倾向(xiàng)是(shì)不(bù)太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今年(nián)新房的销售情况相较一般(bān)。再(zài)关注一下，哪些房(fáng)企能从银(yín)行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是(shì)那些有国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难(nán)，所(suǒ)以整个行业出现了一个(gè)很明显的分化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个方面都非(fēi)常(cháng)明显。现在有(yǒu)国资(zī)背景的房企在资本市场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的民营房企股价大多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会(huì)特别(bié)重视(shì)企(qǐ)业的成(chéng)本优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷(dài)水平（净负债昆明市属于几线城市，云南最好三个城市率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是(shì)不是行业(yè)内(nèi)最高的；融资成本是否是行业内最低的；建(jiàn)安成本是否也是(shì)业(yè)内(nèi)最低的；这(zhè)些都是我们看重的一家房企(qǐ)的综(zōng)合(hé)成本(běn)。

　　需(xū)要注意(yì)的是，能够同(tóng)时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的(de)趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理(lǐ)发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云南城(chéng)投(tóu)、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更(gèng)加值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一步考验着国(guó)央企的(de)资(zī)金(jīn)链(liàn)情(qíng)况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张(zhāng)速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房(fáng)企储备优(yōu)质(zhì)“弹药(yào)”；但过于乐观(guān)的预判未来(lái)市场(chǎng)，以及过于激进(jìn)的扩张拿(ná)地节奏也有可(kě)能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前的(de)高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家(jiā)房企进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其开始(shǐ)在一(yī)线城市进行大(dà)举拿地，净(jìng)负债率也(yě)由此前的(de)33％左右水准提高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新(xīn)购入地块也实现(xiàn)了(le)快速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面(miàn)，在(zài)于(yú)它本身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市(shì)，另外一(yī)半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有(yǒu)些房企的(de)扩张速度让人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营企业(yè)的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负(fù)债(zhài)率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来(lái)衡(héng)量一家房(fáng)企的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主要还是看房企的净(jìng)负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这(zhè)一(yī)标(biāo)准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的复(fù)苏速度并没有那(nà)么(me)快，所以要规避公司净负债率提高到一(yī)个(gè)比(bǐ)较危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房(fáng)企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房企2022年(nián)净(jìng)负(fù)债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持续(xù)居高不下(xià)，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团等房(fáng)企(qǐ)在践行较积(jī)极的拿(ná)地策略的同(tóng)时，也较好地(dì)控(kòng)制了(le)公司的(de)扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别(bié)民(mín)营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的(de)黑马特质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出(chū)，实际上(shàng)，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实际(jì)表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融(róng)资成本更低，融(r昆明市属于几线城市，云南最好三个城市óng)资渠(qú)道也更顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就(jiù)融，这样(yàng)，国央企(qǐ)自(zì)然(rán)而然就具有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央企，但(dàn)这也(yě)并(bìng)不(bù)意味(wèi)着，民(mín)营企业中就没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房企同(tóng)样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年(nián)一季(jì)报，滨江集(jí)团的(de)十大流通股东中(zhōng)新进了“中国(guó)工商银行股份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵(líng)活配置混合型证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全(quán)国(guó)社保基金一(yī)一六组合(hé)”等(děng)。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私(sī)募珠(zhū)海阿(ā)巴马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨江集团。根据(jù)一季(jì)报，该资产公司的(de)几只产品(pǐn)合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表现存在一定(dìng)关(guān)系。2020年(nián)以来(lái)的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本(běn)土房(fáng)企的(de)滨江集团仍是表现出较强的(de)韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业(yè)绩表现、销售(shòu)规模(mó)、新增土(tǔ)储、股价(jià)表(biǎo)现等多(duō)维度(dù)都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团扣(kòu)非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一(yī)季报，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持(chí)自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自杭州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地(dì)区的营收(shōu)比重只占到近六(liù)成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)土储补充(chōng)同样较为(wèi)积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续稳居杭州(zhōu)的本土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集(jí)团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨(bīn)江集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意(yì)的是(shì)，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的(de)集(jí)中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达(dá)证(zhèng)券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重点移至存量赛(sài)道(dào)

　　机(jī)构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地产开发(fā)只是房(fáng)地产(chǎn)产业链上的(de)中游环节(jié)，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材(cái)料供应商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘开(kāi)工不(bù)足(zú)导致上游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的(de)思(sī)路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行(xíng)业在(zài)进入存量房时代，所(suǒ)以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是偏(piān)消费属性(xìng)的家装家居领域，我(wǒ)们相对看(kàn)好(hǎo)，因为(wèi)居民保(bǎo)有(yǒu)的住(zhù)房规模越来越(yuè)大(dà)，随着时(shí)间的增加，内装更新的(de)需求也(yě)会越来越多。美国(guó)过去(qù)的数据充(chōng)分说明了这一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对(duì)于地产产业链，我(wǒ)们(men)相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业，例如(rú)消(xiāo)费建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居前两位的都是来(lái)自家(jiā)纺(fǎng)赛道的(de)公(gōng)司，它们分别是富(fù)安(ān)娜和(hé)水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安(ān)娜主要从(cóng)事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告(gào)显示(shì)，报告期内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十(shí)大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的(de)天下(xià)，彼时包(bāo)括公募的(de)中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基(jī)金都是(shì)价值(zhí)派基(jī)金(jīn)经理曹名(míng)长在管的(de)产(chǎn)品，首季其同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链股票还有金地(dì)集团(tuán)和(hé)大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光(guāng)一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费(fèi)复苏进(jìn)程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家居。同一时(shí)间段，该(gāi)股年内(nèi)上涨已经超过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是营收还是归母净利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏回(huí)报均(jūn)增(zēng)加(jiā)了持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居十大流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅(jǐn)有的两只公募。有意思(sī)的是，他(tā)似乎对于(yú)定制家(jiā)居类标的情有独钟(zhōng)，在(zài)另一家(jiā)赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十(shí)大流通股股(gǔ)东，其也成为他(tā)的独门(mén)重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下(xià)游的物业股也(yě)越来(lái)越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公募基(jī)金经理举(jǔ)例(lì)分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的(de)绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年(nián)到(dào)期的合(hé)同里提(t昆明市属于几线城市，云南最好三个城市í)价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价的公(gōng)司很少，因为物(wù)业公司很容(róng)易一开(kāi)始是(shì)挣钱(qián)的，后面因(yīn)为保安这些固定人员(yuán)成本的年度增(zēng)长，不过服(fú)务没有特别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提(tí)价难度是非常大的。但(dàn)是(shì)该公司能在业内做到到期(qī)之后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服(fú)务是有关系(xì)的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 昆明市属于几线城市，云南最好三个城市