OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最终还是(shì)落(luò)到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租(zū)户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季(jì)度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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