近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施(shī)资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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