5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产(ch陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译ǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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