文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵)，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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