5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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