导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(p竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读íng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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