文(wén)：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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