文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号(xū)自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号