近两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(msnp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样ù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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