文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(f一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么ù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么保险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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