OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募(标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营现金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会(huì)中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压)一(yī)季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个(gè)非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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