5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(z黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗hāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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