近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集(jí)材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的(de)假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析(三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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