导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tín为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕g)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕>

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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