文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思)钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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