文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完已婚女性英文称呼，女性英文称呼成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年1已婚女性英文称呼，女性英文称呼2月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 已婚女性英文称呼，女性英文称呼