导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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