5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行当年非典为什么神秘结束了业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个当年非典为什么神秘结束了股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(当年非典为什么神秘结束了dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 当年非典为什么神秘结束了