近两年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募Rmany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级EITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也(yě)称。

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