饱受争议的(de)二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发(fā)布(bù)了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二手房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性，居一个男的长期不碰他老婆是什么原因民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务一个男的长期不碰他老婆是什么原因事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业关注最(zuì)多(duō)的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或(huò)渠道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要(yào)看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一个男的长期不碰他老婆是什么原因(zài)一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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