OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披(pī)露(lù)的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行(xíng)了(le)解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补(hù)，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要(yào)的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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