饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额(é)外(wài)的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具(jù)关一下月亮是什么意思体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业性提关一下月亮是什么意思出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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