5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的(de)复(f雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语ù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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