万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

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　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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