5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、三件套是哪三件招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向三件套是哪三件好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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