OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REI宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期T跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是不是已经(jīng)完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期顺利解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了(le)，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人(rén)工智(zhì)宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能(néng)得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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