饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带其林心如生肖，林心如生肖属什么中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的(de)林心如生肖，林心如生肖属什么重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人(rén)签(qiān)字确认。

　　林心如生肖，林心如生肖属什么另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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