5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗chéng)市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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