文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(s大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃ān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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