万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉)较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tón顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉g)成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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